Основания прекращения права частной собственности на земельный участок предусмотрены ст. 60 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ), права пожизненного наследуемого владения земельным участком – ст. 62 КоЗ, права аренды земельного участка – ст. 64 КоЗ.

Как свидетельствует судебная практика, наиболее частыми основаниями изъятия земельных участков является следующие нарушения условий отвода земельного участка:

• неиспользование в течение одного года земельного участка, предоставленного для ведения сельского хозяйства, и двух лет - для несельскохозяйственных целей
• неосуществление гражданином фактического освоения (занятия) земельного участка в течение одного года со дня государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него

При изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренных КоЗ, исполнительный комитет обязан направить землепользователю предписание о необходимости устранения нарушений условий отвода земельного участка. В случае, если после получения предписания землепользователь не принял мер к устранению в установленный срок допущенных нарушений законодательства об охране и использовании земель, то исполнительный комитет принимает в отношении земельного участка, который принадлежит землепользователю на праве пожизненного наследуемого имущества решение о прекращении данного вещного права, а в отношении земельного участка, принадлежащего гражданину на праве собственности, – направляет заявление в суд о прекращении права собственности на участок.

Пример из судебной практики:
«Решением городского исполнительного комитета от 19 декабря 2016 г. прекращено право пожизненного наследуемого владения заявителя Ш. и земельный участок площадью 0,0810 га по генплану в районе индивидуальной жилой застройки «Красный Маяк» изъят. Основанием для изъятия земельного участка послужило неосвоение земельного участка в срок, предусмотренный абз. 6 ст. 60 КоЗ Республики Беларусь.
Землепользователем на указанное решение в порядке статей 353 и 355 ГПК Республики Беларусь подана жалоба. Суд удовлетворил жалобу, так как городским исполнительным комитетом были нарушены условия и порядок принятия оспариваемого решения, а именно не было направлено землепользователю письменное предписание о принятии мер к устранению нарушений законодательства об использовании земель в соответствии с требованиями абз. 2 ст. 67 КоЗ.»

Таким образом, неустранение нарушений условий отвода земельного участка в срок, указанный в предписании исполнительного комитета, может явиться основанием для изъятия земельного участка.

Возможно ли избежать изъятия земельного участка в случае устранения нарушений законодательства об охране и использовании земель уже на стадии судебного разбирательства ?

Пример из моей адвокатской практики:

"К гражданину А. сельский исполнительный комитет предъявил иск о прекращении права собственности на земельный участок по основаниям абз. 6 ст. 60 КоЗ.

Обстоятельства дела: Земельный участок приобретался летом 2013 г. с аукциона, при осмотре участка ответчику не было известно, что в период дождей и весенне-осенней распутицы участок практически полностью уходит под воду, имел место прорыв водопровода, который на протяжении года оставался незамеченным и также подтапливал участок. По этим причинам возвести дом было невозможно, так как строительная техника на участке тонула. С момента приобретения участка Ответчиком была проведена колоссальная работа по его расчистке (выравнивание, удаление кустов и деревьев), сооружению мелиоративных канав, поднятию грунта. Более того, тип грунта (торф) не позволял использовать при строительстве классический фундамент заглубленного типа. В обоснование позиции ответчиком были предоставлены проект строительства жилого дома, заключение по инженерно-геологическим изысканиям для строительства дома на данном земельном участке, фотографии земельного участка с момента его приобретения по дату подачи иска. В этой связи ответчиком было заявлено ходатайство о признании пропуска срока занятия земельного участка по уважительными причинам. 

Сложности использования земельного участка, на которые ссылался ответчик, в судебном заседании истцом были подтверждены.

В период рассмотрения гражданского дела ответчиком были проведены работы по устройству плитного монолитного («плавающего») фундамента, в связи с чем к материалам гражданского дела была приобщена копия ведомости технических характеристик незавершенного строительством жилого дома. Таким образом, в процессе расмотрения гражданского дела ответчик приступил к выполнению строительно-монтажных работ в соотвествии с проектно-сметной документацией, т.е. устранил нарушение.

 Усмотрев в действиях ответчика нарушение законодательства об охране и использовании земель (абз. 6 ст. 60 КоЗ) и наличие объективных причин, препятствующих приступить ответчику в течении года с момента приобретения участка к строительно-монтажным работам по возведению жилого дома, суд Минского района отказал сельскому исполнительному комитету в удовлетворении исковых требований об изъятии у гражданина А. земельного участка".

Таким образом, при получении от исполнительного комитета предписания об устранении нарушений условий отвода земельного участка землепользователю следует устранить нарушения законодательства об использовании земель. Как правило, исполнительные комитеты требуют от землепользователей привести в надлежащее состояние земельные участки и использовать их по целевому назначению. Например, если участок предоставлен для коллективного садоводства – обнести забором, скосить траву, высадить плодовые деревья, а если участок предоставлен для строительства – приступить к возведению дома.

Отличается порядок изъятия земельных участков, предоставленных в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду для строительства жилого дома или дачи, в случае пропуска нормативного срока строительства.

При выделении земельного участка в пожизненное наследуемое владение, аренду, при приобретении участка с аукциона завершить возведение жилого дома, дачи необходимо в течении трех лет с даты регистрации вещного права на земельный участок. При не завершении гражданином строительства жилого дома, дачи в указанный срок не законсервированное капитальное строение подлежит изъятию в судебном порядке.  

 Если строительство капитального строения на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве частной собственности, не завершено в сроки, установленные Указом Президента Республики Беларусь № 87 от 7 февраля 2006 г. № 87, то исполнительный комитет подает в суд заявление об изъятии земельного участка и не завершенных строительством жилого дома, дачи путем выкупа этих дома, дачи административно-территориальной единицы или передачи соответствующему местному исполнительному и распорядительному комитету для продажи с публичных торгов. 

В случае, если земельный участок находится на праве пожизненного наследуемого владения или аренды, то исполнительный комитет в иске ставит вопрос только об изъятии незавершенного строительством капитального строения. В последующем после вступления в законную силу решения суда об изъятии незавершенного строительством жилого дома, дачи местный исполнительный и распорядительный орган принимает решение об изъятии этого земельного участка.

Следует отметить, что исполнительные комитеты при изъятии в судебном порядке придерживаются передачи незавершенного строительством жилого дома, дачи для продажи с публичных торгов. В таком случае изъятие незавершенного строительством капитального строения производится с выплатой его оценочной стоимости, которая значительно ниже рыночной стоимости. Изъятие же земельного участка, находящегося в собственности гражданина, производиться без выплаты компенсации, т.е. гражданину выплачивается компенсация только за незавершенный строительством жилой дом, дачу. 

При нарушении сроков строительства направление исполнительными комитетами предписаний о необходимости завершения строительства Указом Президента Республики Беларусь № 87 от 07 февраля 2006 г. не предусмотрено, поэтому во внимание судами требования положений КоЗ, обязывающие направить землепользователю предписание, не принимаются.

Если до вынесения судом решения по делу строительство будет завершено, т.е. возведены фундамент, стены и крыша, то оснований для изъятия незавершенного строительством капитального строения и земельного участка, не будет, так как строительство, завершенное по истечении установленных сроков, не является самовольным.

Пример из моей адвокатской практики:

«Минский городской исполнительный комитет предъявил иск к гражданке М. иск об изъятии незавершенного строительством жилого дома. Суд первой инстанции вынес решение, удовлетворив требования истца. После подачи кассационной жалобы решение суда было отменено в полном объеме и направлено на новое рассмотрение. После отмены решения суда первой инстанции гражданка М. продолжила строительство и к моменту нового рассмотрения дела возвела стены и крышу жилого дома. Суд Партизанского района г. Минска вынес решение, которым отказал Минскому городскому исполнительному комитету в изъятии незавершенного строительством жилого дома по причине завершения строительства в соответствии с требованиями второго подстрочного примечания к п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 г. № 87. С доводом истца о самовольном строительстве суд не согласился».

Резюмируя вышеизложенное, можно сформулировать некоторые рекомендации землепользователям

для исключения изъятия земельных участков:

1. Использовать земельный участок строго по целевому назначению, не допускать нарушений законодательства об охране и использовании земель.

2. Приступить к освоению земельного участка (к строительству жилого дома, дачи) в течении года с момента приобретения участка (или иного срока, указанного в решении исполнительного комитета/администрации).

3. Если участок выделен (приобретен) для строительства жилого дома, дачи при необходимости пользоваться инструментами, увеличивающими срок возведения капитального строения: обращаться в исполнительный комитет (администрацию района) за продлением сроков строительства или консервацией строительного объекта.

4. В случае получения предписания об устранении нарушений условий отвода земельного участка необходимо в срок, указанный в данном документе, устранить допущенное нарушение. В случае своевременного устранения нарушения оснований для изъятия участка не будет.

5. При истечении сроков строительства жилого дома/дачи не следует паниковать, необходимо реально оценить свои силы. Завершение строительства капитального строения после нормативного срока исключает изъятие земельного участка и капитального строения.

В данной публикации освещены лишь общие черты процессов, связанных с изъятием земельных участков и (или) незавершенных строительством капитальных строений. Каждый случай имеет свои особенности, требует детального изучения. Поэтому, если Вы столкнулись с подобной проблемой, то целесообразно обратиться к адвокату Ковалёвой Н.В. за первичной консультацией для определения правильной позиции по делу и его реальных перспектив. 

При необходимости получить юридическую консультацию по обозначенной тематике обращайтесь лично, предварительная запись обязательна, производится запись по телефону + 375 33 629 57 24. Стоимость консультации 80 руб.