В случае пропуска трехгодичного срока строительства жилого дома на земельном участке, выделенном для этих целей, местный исполнительный и распорядительный орган вправе инициировать судебный процесс по изъятию незавершенного строительством жилого дома. Изъятие не завершенного строительством жилого дома производится в судебном порядке согласно Указа Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 87 двумя способами: недостроенный жилой дом выкупается административно-территориальной единицей или передается соответствующему местному исполнительному комитету для продажи с публичных торгов. Как свидетельствует судебная практика, местные исполнительные комитеты и администрации районов предпочитают второй вариант изъятия.
Так, Минский городской исполнительный комитет предъявил к Ивановой А.В. (личные данные изменены) иск об изъятии незавершенного строительством жилого дома путем его передачи для продажи с публичных торгов. В процессе судебного разбирательства ответчицей по делу были поданы возражения на иск, основными доводами которых были добросовестность ответчицы как землепользователя и застройщика, наличие уважительных причин пропуска срока строительства жилого дома и нарушение Мингорисполкомом порядка изъятия жилого дома. Ивановой В.А. как застройщиком выполнялись все установленные условия отвода земельного участка: своевременно получено разрешение на строительство, разработана проектно-сметная документация, участок был расчищен и облагорожен, ответчица в установленный срок приступила к строительству жилого дома и при приостановлении стройки фактически законсервировала объект недвижимости.
Процент готовности дома на момент рассмотрения дела по существу был относительно небольшой - 11% (был залит фундамент, построен и утеплен цокольный этаж, уложены плиты перекрытия), в тоже время наряду с основным строительством на земельном участке ответчица построила гараж, пробурила скважину, посадила плодовые деревья и кустарники, обнесла участок железобетонным забором, провела работы по водоснабжению и временной электрификации, на участке находился значительный объем складированных строительных материалов, необходимых для продолжения возведения дома.
Более того, до обращения в суд с иском об изъятии незавершенного строительством жилого дома горисполкомом не было направлено предписание о необходимости устранить допущенное нарушение (достроить жилой дом) (п. 8 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 г. № 667), не было представлено надлежащих доказательств направления извещения о направление иска в суд об изъятии, как того требует п. 2.5. Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 г № 87. Примечательно, что при обнаружении пропуска сроков строительства дома ответчица сама стала предпринимать все доступные способы к урегулированию сложившейся ситуации: обратилась в администрацию за совершением административных процедур – продлением сроков строительства и консервации незавершенного строительством жилого дома (в совершении указанных процедур Ивановой В.А. было отказано по причине истечения/пропуска сроков на строительство), писала обращения в госорганы, предпринимала попытки к заключению мирового соглашения. Но данные обращения результатов не возымели. Приведенные стороной ответчицы доводы судом также были отклонены, было вынесено решение об изъятии незавершенного строительством дома.
С решением суда первой инстанции ответчица не согласилась, было принято решение подать кассационную жалобу. На решение суда об изъятии незавершенного строительством жилого дома была подана кассационная жалоба, в которой были поддержаны доводы, изложенные в возражениях на иск. Была подготовлена также дополнительная жалоба, в которой были изложены доводы об ущемлении материальных интересов Ивановой В.А. предстоящим изъятием дома, а точнее той компенсацией, которая была предложена взамен.
Необходимо отметить, что строительство дома семья Ивановой В.А. осуществляла самостоятельно, т.е. хозяйственным способом, что и значительно повлияло на размер компенсации при изъятии недостроенного дома. При отсутствии документов, подтверждающих расходы на строительство, а в рассматриваемом случае это может быть только договор строительного подряда (вместе с актами сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, справками о стоимости выполненных работ и затратах, справками о стоимости выполненных работ) территориальная организация по государственной регистрации недвижимого имущества и земельному кадастру производит оценку незавершенного строительства, используя Нормы для оценки жилых домов, садовых домиков, дач, примыкающих к ним строений, а также расположенных отдельно от них хозяйственных (подсобных и дворовых) построек и гаражей, утвержденные Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.05.2007 г. № 623.
В описании объекта оценки заключения об определении оценочной стоимости значился только недостроенный жилой дом (монолитный фундамент, плиты- перекрытия). Т.е. в расчет не были приняты те улучшения, которые были прочно связаны с земельным участком, выделенным Ивановой В.А. под строительство жилого дома. При изучении ПСД, фотоснимков земельного участка и находящегося на нем имущества, а также вышеприведенных Норм для оценки вывод напросился сам – результаты независимой оценки не отражают реальной оценочной стоимости всего объекта (с учетом неотделимых улучшений). Как отмечалось выше, земельный участок огражден, имеет ворота, пробурена скважина, имеется гараж. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.05.2007 г. № 623 при определении оценочной стоимости предусмотрены Нормы для оценки и для указанных сооружений, однако при проведении оценки указанные конструктивные элементы не были приняты во внимание, так как в заявке на проведении оценки они не были отражены истцом (горисполкомом).
Стороной по делу также оспаривалось и правильность выводов независимой оценки об оценочной стоимости элементов, включенных в заключение. Обращалось внимание суда, на то обстоятельство, что цена плит-перекрытий, подтвержденная товарно-транспортными накладными, сравнима с оценочной стоимостью всего не завершенного строительством жилого дома - фундамента с цокольным этажом и плит-перекрытиий. Возникли также вопросы относительно того, должны ли учитываться при определении оценочной стоимости незавершенного строительством жилого дома такие элементы как утепление цоколя (несъемная опалубка), многолетние насаждения, работы по благоустройству участка (расчистка, вывоз мусора, выравнивание грунта и т.д.), организация временного внешнего электроснабжения, которые техническими актами относятся к неотделимым улучшениям, а также физический труд членов семьи ответчицы, вложенный в строительство дома. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.05.2007 г. № 623 нормы оценки для данных позиций не предусмотрены, но СТБ и ТКП, регламентирующие порядок оценки объектов гражданских прав, предусматривают необходимость их включения в описание объекта оценки (за исключением физического труда) и учета при определении стоимоcти.
Таким образом, основная позиция была заключена в том, что необходимо проведение повторной судебно-строительной экспертизы, для определения стоимости всех неотделимых улучшей наряду с незавершенным строительством жилым домом - изъятие недвижимости по предлагаемой стоимости не является справедливым. Более того, внимание суда кассационной инстанции обращалось и на то, что оценка проводилась индексным методом, и, следовательно, ее результаты действительны до конца календарного года, в котором оценка проведена.
В рассматриваемом случае оценка по определению оценочной стоимости датировалась августом 2016 г., а решение по делу вынесено в мае 2017 г., т.е. на момент вынесения решения по делу судом первой инстанции результаты независимой оценки были не действительны. Следует отдать должное и стойкости духа самой ответчицы. Несмотря на решение суда первой инстанции, состоявшееся не в ее пользу, Иванова В.А. вместе с семьей решила продолжить строительство дома и к моменту рассмотрения кассационных жалоб уже проводились работы по установке крыши, т.е. процент готовности дома значительно изменился. В судебном заседании к материалам дела были приобщены фотоснимки хода строительства жилого дома, которые также были приняты во внимание судом кассационной инстанции.
Решение суда первой инстанции было отменено и направлено на новое рассмотрение. Выбрав правильную позицию и тактику «ведения боя» ответчица получила самое ценное для строительства – время. К моменту нового рассмотрения дела в суде первой инстанции дом имел все необходимые конструктивные элементы - фундамент, стены и крышу, т.е. строительство являлось завершенным, так как соответствовало требованию второго подстрочного примечания пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.02.2006 г. № 87. Необходимость в проведении повтороной судебно-строительной экспертизы, разумеется, отпала.
При возникновении необходимости получить консультацию у адвоката в г. Минске или другом населенном пункте обращайтесь лично: + 375 33 629-57-24
| ||||||
